Право общей долевой собственности на жилье бывших супругов по заключенному в период брака ДДУ

Л.А., А.Ю. обратились в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве жилья. В обоснование заявленных требований ссылались на то, что требование регистрирующего органа о предоставлении нотариально удостоверенного соглашения о разделе общего имущества супругов является незаконным.

Решением суда в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Определением ВС РФ кассационная жалоба Л.А. с административным делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии ВС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, Судебная коллегия ВС РФ считает, что судами при рассмотрении настоящего дела допущены такого рода нарушения.

Судами установлено и подтверждается материалами административного дела, что ЧЧ.ММ.ГГГГ между супругами Л.А. и Н.Ю. (участниками) и обществом с ограниченной ответственностью (застройщиком) заключен договор участия в долевом строительстве жилья, по условиям которого у участников возникло право требования в совместную собственность объекта долевого строительства квартиры, находящегося на земельном участке. ЧЧ.ММ.ГГГГ данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра.

ЧЧ.ММ.ГГГГ брак между административными истцами прекращен на основании решения мирового судьи от ЧЧ.ММ.ГГГГ. ЧЧ.ММ.ГГГГ бывшими супругами заключено Соглашение о равенстве долей в праве требования по вышеназванному договору участия в долевом строительстве жилья, доли определены: за А.Ю. - в размере 1/2 (одна вторая), за Л.А. - в размере 1/2 (одна вторая).

На основании соглашения от ЧЧ.ММ.ГГГГ о передаче прав и переводе долга по договору участия в долевом строительстве жилья от ЧЧ.ММ.ГГГГ права и обязанности застройщика от общества с ограниченной ответственностью переданы обществу с ограниченной ответственностью.

ЧЧ.ММ.ГГГГ между Л.А. и А.Ю. и обществом подписано дополнительное соглашение к договору, по условиям которого стороны договорились внести изменения в пункт 1.3 договора, заменив слова "в совместную собственность" на слова "в общую долевую собственность с определением долей каждого участника по 1/2", а также заменив слова "совместной собственности" на слова "долевой собственности".

ЧЧ.ММ.ГГГГ указанное дополнительное соглашение и соответствующее заявление о его государственной регистрации было сдано подписавшими его сторонами для осуществления государственной регистрации в Росреестре. По результатам рассмотрения заявления уведомлением от ЧЧ.ММ.ГГГГ государственная регистрация этого дополнительного соглашения приостановлена сроком до ЧЧ.ММ.ГГГГ.

В качестве оснований для приостановления регистрирующий орган указал на непредставление заявителями документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав и на несоответствие формы документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав требованиям законодательства РФ (ч 1 ст 33, ч 1 ст 34, ч 2 ст38, ч 1 ст 41, ст 42 СК РФ). В уведомлении также было указано, что дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилья содержит элементы брачного договора, поскольку установленный законом режим совместной собственности должен измениться на режим общей долевой собственности, то данное соглашение подлежит нотариальному удостоверению. ЧЧ.ММ.ГГГГ Л.А. подано заявление о предоставлении дополнительных документов, к которому приобщено Соглашение об установлении равенства долей от ЧЧ.ММ.ГГГГ.

Уведомлением от ЧЧ.ММ.ГГГГ государственным регистратором отказано в снятии приостановления государственной регистрации вышеуказанного дополнительного соглашения по основаниям, аналогичным, изложенным в уведомлении о приостановлении от ЧЧ.ММ.ГГГГ, со ссылкой на то, что Соглашение об установлении равенства долей от ЧЧ.ММ.ГГГГ подлежит нотариальному удостоверению.

Уведомлением от ЧЧ.ММ.ГГГГ административным ответчиком отказано в снятии приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения по аналогичным основаниям, изложенным в указанном выше уведомлении от ЧЧ.ММ.ГГГГ.

Затем уведомлением от ЧЧ.ММ.ГГГГ административный ответчик отказал в государственной регистрации дополнительного соглашения ввиду неустранения причин, препятствующих государственной регистрации данного соглашения.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленного административными истцами требования о признании незаконным указанного решения регистрирующего органа, суд исходил из того, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение между административными истцами и обществом не соответствует требованиям, установленным нормами действующего законодательства. Суд сославшись, в том числе на положения Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришел к выводу о том, что представленное дополнительное соглашение не отражает информацию, необходимую для государственного учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Однако с указанной позицией судебных инстанций согласиться нельзя, ввиду следующего.

В силу п 1 ст 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно ч 3 ст 4 и ст 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч 5 ст 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с п 2 ч 2 ст 14 названного закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, либо по заявлению представителя указанных лиц, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ст 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст 26 данного Федерального закона (ст 27 Закона N 218-ФЗ).

При этом ст 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является отсутствие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствие по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации (п 5, 7 ч 1 указанной статьи).

Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение, представленное административными истцами в Управление Росреестра, было заключено между сторонами договора участия в долевом строительстве жилья, положениями которого определены взаимоотношения участников данного договора, связанные с привлечением денежных средств для создания объекта долевого строительства - квартиры по указанному выше адресу. По условиям дополнительного соглашения Л.А. и А.Ю. и обществом договорились внести изменения в пункт 1.3 договора, заменив слова "в совместную собственность" на слова "в общую долевую собственность с определением долей каждого участника по 1/2", а также заменив слова "совместной собственности" на слова "долевой собственности". Таким образом, стороны указанного договора пришли к соглашению об изменении его условий в названной части, удостоверив его текст своими подписями и документом, подтверждающим полномочия общества.

Данных о том, что эти требования к оформлению дополнительного соглашения кем-либо из сторон не соблюдены, административным ответчиком не представлено.

Федеральным законодательством не предусмотрено ограничений на регистрацию вновь созданного объекта долевого строительства, в том числе квартиры, в долевую собственность участников этого долевого строительства. В связи с чем указание в дополнительном соглашении на определение конкретных долей при регистрации права собственности на квартиру, как вновь созданного объекта недвижимости по договору долевого строительства, не противоречит действующему законодательству и не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и зависит от волеизъявления участников данного долевого строительства.

На основании изложенного довод административного ответчика о том, что представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение к поименованному договору участия в долевом строительстве жилья содержит элементы брачного договора, в связи с чем подлежит нотариальному удостоверению в силу положений Семейного кодекса Российской Федерации, следует признать ошибочным, а отказ в осуществлении действий по государственной регистрации дополнительного соглашения по данному основанию - незаконным. В данном случае подлежали применению нормы законодательства, регулирующие порядок государственной регистрации прав, а не нормы, регулирующие семейные правоотношения.

Таким образом, признавая обоснованным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации названного выше дополнительного соглашения судами были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в неправильном их применении, повлиявшие на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов административных истцов, что служит основанием для отмены судебных актов и вынесению нового решения по делу.

Вывод из судебной практики: нотариального удостоверения дополнительного соглашения о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве жилья, касающихся передачи объекта долевого строительства в общую долевуюсобственность, для осуществления действий по его государственной регистрации не требуется.