Обязательства наследников из заключенного наследодателем предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества

С.Г., С.К., Л., действующая в интересах несовершеннолетней С.А., обратились в суд с иском к П. о взыскании неосновательного обогащения, указав на то, что ЧЧ.ММ.ГГГГ между П. (продавец) и С. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Согласно условиям предварительного договора продавец и покупатель обязались заключить и зарегистрировать в территориальном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в срок не позднее ЧЧ.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Во исполнение условий предварительного договора С. по расписке передал ответчику в качестве задатка денежную сумму.

ЧЧ.ММ.ГГГГ С. умер, не успев исполнить свои обязательства по предварительному договору купли-продажи.

Истцы являются наследниками первой очереди по закону к имуществу умершего С., каждый в доли. Истцы неоднократно обращались к ответчику с просьбой вернуть сумму задатка, уплаченную С. при заключении предварительного договора. Однако возвращать деньги П. отказывается, настаивая на выкупе у него объектов недвижимости.

ЧЧ.ММ.ГГГГ истцы получили по почте от ответчика предложение заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях, предусмотренных вышеуказанным предварительным договором.

Истцы полагали, что данное предложение является понуждением к заключению договора и носит незаконный характер, поскольку скоропостижная смерть С., наступившая после заключения предварительного договора и до окончания срока заключения основного договора, является обстоятельством, за которое ни одна из сторон обязательства ответственности не несет, в связи с чем исполнение данного обязательства невозможно.

Таким образом, по мнению истцов, незаконно присвоенные ответчиком денежные средства являются для него неосновательным обогащением, в связи с чем просят взыскать с П. в пользу каждого из истцов переданную денежную сумму.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцы, являясь наследниками умершего С., вступили в права наследования на наследственное имущество, в связи с чем в порядке универсального правопреемства они унаследовали как имущество, так и обязанности, вытекающие из заключенного наследодателем С. предварительного договора купли-продажи домовладения и земельного участка по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества. При этом судом установлено, что стоимость наследственного имущества превышает размер денежной суммы, подлежащей передаче при подписании основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается названным кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" разъяснено, что имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (ст. 418, ч 2 ст. 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V СК РФ), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (ст. 701 ГК РФ), поручения (п. 1 ст. 977 ГК РФ), комиссии (ч 1 ст. 1002 ГК РФ), агентского договора (ст. 1010 ГК РФ).

Согласно ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Из изложенного следует, что обязательство, возникшее из предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), не связано неразрывно с личностью должника, гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.

Приняв наследство после смерти С., истцы получили его права и обязанности производным способом в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, ввиду чего юридически значимые действия С. по заключению предварительного договора и выраженное в нем волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка являются обязательными для истцов, поскольку при наследовании обязательство, по общему правилу продолжает существовать в неизменном виде, тогда как меняется только субъектный состав данных правоотношений.

Предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка при жизни С., а впоследствии и его правопреемниками оспорен не был.

При этом волеизъявление истцов производно от ранее выраженного и облеченного в форму предварительного договора волеизъявления С., а вытекающая из него обязанность заключить основной договор является добровольно принятым обязательством, что не противоречит закону и свободе договора.

В установленный предварительным договором срок, то есть до истечения срока заключения основного договора, ответчик направил каждому из истцов предложение заключить основной договор купли-продажи домовладения и земельного участка.

Однако истцы отказались от исполнения обязательства по причине их нежелания заключать основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

По условиям предварительного договора в случае отказа продавца от осуществления сделки купли-продажи (подписания основного договора) денежная сумма залога возвращается покупателю незамедлительно в двукратном размере, а если отказывается покупатель, деньги продавцом не возвращаются.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

П. получил от С. денежные средства в качестве задатка по договору правомерно, поэтому неосновательным обогащением эта денежная сумма быть признана не может.

Ввиду изложенного Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ оставила в силе решение суда первой инстанции.

Вывод из судебной практики: обязательство наследодателя, возникшее из заключенного им предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, переходит к его наследникам, принявшим наследство