Когда не требуется согласие супруга на заключение договора аренды

Как установлено судами, следует из материалов дела и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, Б.М. с ЧЧ.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения, расположенного на неделимом земельном участке категории земель населенных пунктов и видом разрешенного использования "для строительства подземных гаражей со строительно-оздоровительной площадкой на их покрытии".

Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Распоряжением Администрации указанный земельный участок предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 25 лет собственникам помещений, в том числе Б.М.

Департаментом (арендодатель) и Б.М. (арендатор) ЧЧ.ММ.ГГГГ подписаны договор аренды указанного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

На основании акта приема-передачи от ЧЧ.ММ.ГГГГ земельный участок передан Б.М. для совместного использования арендаторами в целях эксплуатации и обслуживания расположенных на этом участке нежилых объектов недвижимости.

Департамент обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации в ЕГРП договора аренды указанного земельного участка.

Управление Росреестра ЧЧ.ММ.ГГГГ уведомило Департамент о приостановлении государственной регистрации договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и дополнительного соглашения к нему, указав на необходимость представить нотариально удостоверенное согласие супруги арендатора на заключение договора аренды.

В связи с неисполнением указанного уведомления, руководствуясь п 2 ст 16, п 2 ст 19, абз 10 п 1 ст 20 Закона N 122-ФЗ, ст 164, п 2 ст 609 ГК РФ, п 3 ст 35 СК РФ, Управление Росреестра ЧЧ.ММ.ГГГГ сообщило Департаменту об отказе в государственной регистрации со ссылкой на то, что в представленных заявителем документах отсутствует нотариально удостоверенное согласие супруги Б.М. на совершение сделки аренды земельного участка либо документ, подтверждающий, что арендатор на момент подписания договора аренды в браке не состоял.

Полагая, что отказ в государственной регистрации договора аренды с Б.М. является незаконным, Департамент обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении требований, суды руководствовались п 3 ст 35 СК РФ и исходили из того, что получение нотариально удостоверенного согласия супруга необходимо как при совершении сделки по распоряжению недвижимостью, так и при совершении других сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Сделав вывод о том, что договор аренды земельного участка, одной из сторон которого является находящийся в браке Б.М., в силу ст 131, 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации, суды пришли к выводу о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруги Б.М. на совершение сделки, поэтому, руководствуясь п 3 ст 201 АПК РФ, признали оспариваемый отказ в государственной регистрации права законным.

Между тем суды не учли следующее.

В соответствии с ч 1 ст 198 АПК РФ, ч 1 ст 4, ст 13 ГК РФ основанием для признания недействительным решения государственного органа являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Багдасарян Б.М., являясь собственником нежилого помещения, осуществляет использование земельного участка, принадлежащего на праве собственности области.

В судебном заседании судебной коллегии Департамент пояснил, что на неделимом земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на вещном праве 19 правообладателям, с 18 из которых подписаны и зарегистрированы договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от ЧЧ.ММ.ГГГГ и дополнительные соглашения к нему по числу правообладателей.

Согласно пп 7 п 1 ст 1, п 1 ст 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность землепользования). Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п 1 ст 36 ЗК РФ (действовавшей на момент оспариваемого решения Управления Росреестра) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании (п 3 ст 36 ЗК РФ).

Из п 1.1, 2.1 договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от ЧЧ.ММ.ГГГГ следует, что присоединение лиц, имеющих права собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения на объекты недвижимости, расположенные на неделимом земельном участке, к договору аренды происходит путем заключения дополнительного соглашения к договору.

В силу п 3 ст 433, п 2 ст 609 ГК РФ, ст 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Б.М. вступил в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора путем подписания дополнительного соглашения к договору в соответствии с требованиями ст 36 ЗК РФ и условиями договора аренды.

Из п 1 ст 26 Закона N 122-ФЗ следует, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

В качестве основания отказа в государственной регистрации договора аренды Управление Росреестра указало на непредставление Департаментом нотариально удостоверенного согласия супруга стороны по сделке - арендатора земельного участка Б.М. со ссылкой на п 3 ст 35 СК РФ.

Между тем ст 35 СК РФ "Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов" урегулированы именно отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов.

В соответствии с п 2 ст 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Исключение из данного правила содержится в п 3 ст 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Таким образом, ст 35 СК РФ направлена на определение правового режима распоряжения общим имуществом супругов и устанавливает в том числе правило, согласно которому для совершения одним из супругов сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Из указанной нормы следует, что согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом.

При заключении Б.М. спорного договора аренды не происходит распоряжения общим имуществом супругов и, следовательно, к правоотношениям по заключению данного договора аренды не применяются положения ст 35 СК РФ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга.

Обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора для собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, следует как из положений ст 36 ЗК РФ, действовавшей до ЧЧ.ММ.ГГГГ, так и статьи 39.20 ЗК РФ, действующей после указанной даты, независимо от согласия супруга (супруги).

При этом согласно п 8 ст 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п 6 данной статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Иное толкование норм ст 35 СК РФ может привести к злоупотреблению правом, поскольку при наличии обязанности заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора гражданин не сможет исполнить эту обязанность при отсутствии волеизъявления супруга, что повлечет для него неблагоприятные последствия (государственная пошлина, судебные расходы, которые возникнут при обращении уполномоченного органа в суд с требованием заключить договор аренды земельного участка), а также к неисполнению принятого судебного акта о понуждении к заключению договора аренды.

При таких обстоятельствах Управление Росреестра неправомерно потребовало у Департамента для государственной регистрации нотариально удостоверенное согласие супруги Б.М. на совершение сделки и необоснованно отказало в государственной регистрации, сославшись на абз 10 п 1 ст 20 Закона N 122-ФЗ. Незаконный отказ нарушает права заявителя, поскольку в силу п 3 ст 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.

Судебная коллегия ВС РФ считает, что суды трех инстанций неправильно применили п 3 ст 35 СК РФ к спорным правоотношениям, поэтому судебные акты подлежат отмене на основании ч 1 ст 291.11 АПК РФ, как принятые с существенными нарушениями норм материального права.

Учитывая, что в оспариваемом акте Управлением Росреестра указано только одно основание отказа в государственной регистрации и, как пояснил представитель Управления Росреестра, не имеется иных препятствий для регистрации, Судебная коллегия считает возможным принять новое решение об удовлетворении заявления и в порядке п 5 ст 201 АПК РФ обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию договора аренды и дополнительного соглашения к нему, подписанного с Б.М.

Вывод из судебной практики: собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, который находится в государственной собственности, независимо от согласия супруга обязан заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора